Què són les arres?

Les arres són una quantitat de diners que el comprador lliura al venedor en el marc d’un contracte de compravenda per garantir el compromís de totes dues parts.

Segons la seva funció, es poden classificar en:

  1. Arres confirmatòries: Es consideren un avançament del preu total de la compravenda i confirmen el contracte. No permeten desistir del contracte sense conseqüències.
  2. Arres penitencials: Inclouen una clàusula de desistiment. Si el comprador es fa enrere, perd les arres; si el venedor desisteix, les ha de retornar doblades.
  3. Arres penals: Funcionen com una penalització econòmica en cas d’incompliment, però no permeten la rescissió unilateral del contracte.

Quin és el paper del notari en les arres?

El notari exerceix un paper fonamental en la formalització de les arres, ja que garanteix que el contracte sigui legal i equitatiu per a totes dues parts. A més, la seva intervenció pot incloure:

  • Dipòsit notarial de les arres: Evita conflictes i assegura que els diners només es lliurin si es compleixen les condicions pactades.
  • Validació de clàusules: El notari revisa que les clàusules s’ajustin a la legislació vigent i que no hi hagi abusos.
  • Assessorament imparcial: Ajuda amb el procés de compravenda perquè les dues parts entenguin els seus drets i obligacions.
  • Inscripció al Registre de la Propietat: Això dona seguretat jurídica i protegeix els drets del comprador.

Regulació legal de les arres a Catalunya

A Catalunya, el Codi Civil Català (CCCat) regula les arres, establint normes clares per a la seva aplicació:

  • Article 621-49 CCCat: Permet recuperar les arres si el comprador no obté finançament, sempre que es compleixin certes condicions:
    • El contracte ha d’indicar explícitament la necessitat de finançament.
    • S’ha d’especificar l’entitat bancària i el termini per obtenir el crèdit.
    • El comprador ha de justificar documentalment la denegació del préstec.
    • No pot haver-hi negligència per part del comprador en la sol·licitud del finançament.
  • Llei 5/2020: Preveu una bonificació del 100% de l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (IAJD) en les arres penitencials signades davant notari.

Avantatges de formalitzar les arres davant notari

  1. Seguretat jurídica: Un document notarial té validesa legal i pot evitar litigis futurs.
  2. Inscripció registral: Protegeix els drets del comprador i del venedor en cas de desistiment.
  3. Garantia econòmica: El dipòsit notarial assegura el compliment dels termes pactats.
  4. Neutralitat fiscal: A Catalunya, la signatura davant notari pot comportar avantatges fiscals.
  5. Protecció davant d’impagaments: La formalització notarial pot incloure clàusules que prevegin indemnitzacions en cas d’incompliment.

Consells per signar unes arres segures

  • Consultar un notari abans de signar per assegurar-se que el contracte és just.
  • Incloure clàusules clares sobre el finançament si es necessita una hipoteca per comprar l’immoble.
  • Precisar els terminis i condicions de desistiment per evitar conflictes legals.
  • Verificar la situació registral de l’immoble per assegurar-se de la titularitat i de l’estat de càrregues o embargaments.

Quins són els costos aproximats d’una escriptura d’arras davant notari?

El cost total d’un contracte d’arras davant notari depèn de diversos factors i si s’inclou o no la inscripció al Registre de la Propietat.

A continuació, es detallen els costos aproximats:

1. Honoraris notarials

Els aranzels notarials es calculen d’acord amb el Reial Decret 1426/1989. A continuació, s’indiquen els costos aproximats:

  • Per dipòsits de 20.000 €: Notaria: 450 €. Registre: 150 €
  • Per dipòsits de 50.000 €: Notaria: 650 €. Registre: 200 €
  • Per dipòsits de 250.000 €: Notaria: 1.050 €. Registre: 350 €

Aquestes quantitats són aproximades, no dubtis en consultar-nos i demanar pressupost.

Conclusió

Les arres són una eina essencial en les operacions immobiliàries, però cal establir-les correctament per evitar problemes futurs. La intervenció d’un notari aporta seguretat jurídica i transparència, protegint tant el comprador com el venedor.

A Catalunya, la legislació facilita l’ús de les arres amb garanties addicionals i beneficis fiscals, fent que siguin una opció recomanable en qualsevol compravenda d’habitatges.